Möglichkeiten und Grenzen

Lifetime Mortgages bieten eine völlig neue Möglichkeit, den letzten Abschnitt des Lebenszyklus, den Altersruhestand, in besonderer Weise zu gestalten. Einzelne Verbraucherverbände in anderen Ländern haben Lifetime Mortgages abgelehnt, da sie teuer seien und es Alternativen, bspw. den Verkauf der Immobilie, gäbe. Da der Anbieter nicht weiß, wann er den Kredit zurückerhält und ob in vollem Umfang, ist es nachvollziehbar, dass ein solches Produkt nicht die gleichen Konditionen haben kann wie ein herkömmliches Hypothekardarlehen. In einem Wettbewerbsumfeld sind die Differenzen aber nicht sehr groß.

Sicherlich ist eine Lifetime Mortgage nicht für jeden älteren Wohneigentümer geeignet - aber das gilt für alle Finanzprodukte. Und wer in seiner Immobilie wohnen bleiben möchte und Geld benötigt, hat in Deutschland faktisch keine Alternative zu einem solchen Produkt. Die Leibrente ist eine Ausnahme, aber es ist durchaus möglich, dass sich kein Käufer finden lässt. Das Angebot an Immobilienverzehrprodukten ist in Deutschland damit praktisch gleich Null. In vielen Ländern sind solche Instrumente von den Banken auf Wunsch ihrer Kunden eingeführt worden, möglicherweise wird auch Deutschland eine ähnliche Entwicklung aufweisen.

 

Welche Risiken bringen Lifetime Mortgages mit sich? 

Das größte Risiko bei einer Lifetime Mortgage besteht in dem Überschuldungsrisiko. Dies tritt ein, wenn der Kreditbetrag den Immobilienwert übersteigt. Häufig trägt der Anbieter dieses Risiko und sichert sich selbst in irgendeiner Form dagegen ab. Diese Absicherung fordert selbstverständlich einen Preis: ein Kunde sollte sich daher vor Augen halten, was ihm diese Absicherung Wert ist. Es wäre vollkommen verfehlt, die Produkte als überteuert zu bezeichnen, wenn sie im Vergleich zu einem normalen Immobiliendarlehen höhere Verzinsungen aufweisen. Ein heute 65-Jähriger hat eine Restlebenserwartung von über 25 Jahren, d.h. mit einer Wahrscheinlichkeit von 50 Prozent wird er älter! Über einen solch langen Zeitraum muss der Anbieter das Produkt sorgfältig kalkulieren.

Eine Anekdote aus Frankreich verdeutlicht das Risiko: Jeanne Calment verkaufte 1965 im Alter von 90 Jahren ihre Wohnung gegen eine Leibrente an den 47-jährigen Rechtsanwalt Andre-François Raffray und überlebte ihn. Raffray starb 1995 im Alter von 77 Jahren, als Calment 120 Jahre alt war. Calment selbst verstarb zwei Jahre später. Für Raffray (der hier dem Anbieter entspricht) war dies ein sehr teures Geschäft. 

 

Worauf ist bei einem Abschluss zu achten? 

Grundsätzlich muss sich ein älterer Wohneigentümer im Klaren darüber sein, ob er die finanziellen Mittel wirklich benötigt bzw. ob es eine Alternative gibt. Eine ausführliche, unverbindliche Beratung  ist hierzu unabdingbar. Auch hier zeigen internationale Erfahrungen interessante Lösungsansätze auf, die sich auf Deutschland übertragen lassen. Hierbei sind insbesondere die Anbieter gefordert, für Transparenz zu sorgen und sich auf den Kunden einzustellen. Bspw. ist es ratsam, sich mit seinen Erben frühzeitig zu unterhalten.

Die Entscheidung, ob der Abschluss einer Lifetime Mortgage, "richtig" ist, hängt nicht nur von den persönlichen Bedürfnissen ab. Weitere Faktoren sind die Kosten, die Verteilung der Risiken oder auch die Vertragsbedingungen. Auch das Produkt selbst kann die Entscheidung beeinflussen, bspw. bietet ein Produkt mit einer Kreditlinie Flexibilität.


Mythen und Irrtümer

Da der Wissensstand über Immobilienverzehrprodukte in Deutschland sich (noch) auf einem niedrigen Niveau  befindet, ist die Gefahr groß, dass sich Mythen bzw. Irrtümer im öffentlichen Bewusstsein festsetzen. Ein ganz wichtiger Punkt ist die Angst der Kunden, der Anbieter wolle ihnen das Eigenheim wegnehmen bzw. zu einem geringen Preis abnehmen. Da es sich um ein Kreditprodukt handelt, schuldet der Kunde immer nur den Kreditbetrag - der Anbieter kann nicht einfach mehr Geld oder die ganze Immobilie vereinnahmen. Zudem haben die meisten Finanzinstitute gar kein Interesse an der Immobilie, da dies nicht ihr Kerngeschäft ist. Sie wollen vielmehr ein Kreditgeschäft abschließen - das gilt im Übrigen genauso für herkömmliche Immobiliendarlehen.

Gelegentlich wandert der Blick in Richtung USA mit der Vermutung, in Deutschland könne nur unter ähnlichen Bedingungen ein Markt entstehen. In den USA dominiert ein staatliches Produkt den Markt, weshalb die Forderung nach einem subventionierten Produkt auch in Deutschland folgen könnte. Zwar ist der Staat tatsächlich der endgültige Risikonehmer, allerdings setzen die HECMs eine explizite Risikoprämie an, die sich auf mehrere tausend Dollar beläuft. Bisher konnten - insbesondere wegen der steigenden Immobilienpreise - Kapitalreserven gebildet werden, um Verluste auffangen zu können. Vor einer Adaption dieses Modells bedarf es zunächst eines tieferen Verständnisses des Kalkulationsmodells. Außerdem zeigen nahezu alle anderen Länder, die Immobilienverzehrprodukte anbieten, dass sich die Märkte auch frei entwickeln können und ein staatliches Produkte nicht zwingend von Nöten ist.

In anderen Ländern hat der Gesetzgeber Rahmenbedingungen erlassen, um die Verbraucher zu schützen. Dieses Vorgehenkann sinnvoll sein, sofern die Anforderungen gegenüber den Anbietern nicht unnötig hoch sind. Ein hohes Regulierungsniveau verteuert möglicherweise die Produkte oder unterbindet im schlimmsten Fall die Entstehung eines Marktes - Leidtragende sind unter Umständen die Verbraucher selbst, die gerne Immobilienkapital verzehren würden, jedoch keine Möglichkeiten hierzu vorfinden. Auch die Politik muss in Deutschland ein tiefes Verstädnis für Lifetime Mortgages erwerben bzw. entwickeln. Erst das nötige Grundwissen ermöglicht eine fundierte Entscheidung darüber, ob überhaupt und wenn ja, in welchem Umfang der Gesetzgeber in den Markt ein- bzw. diesem vorgreifen sollte. Derzeit ist die Lage komfortabel, da es verschiedene internationale Beispiele und Anregungen gibt.

 

Implikationen für einen Markt in Deutschland

Insbesondere die Forschung kann sich als hilfreich erweisen, Mythen und Irrtümern frühzeitig zu begegnen und den Wissensstand auch in der Öffentlichkeit zu erhöhen. Auch die Medien sind gefordert, den Produkten ohne Skepsis, aber mit der nötigen kritischen Distanz gegenüber zu treten. Es ist verständlich, wenn sich die Anbieter bedeckt halten, bis ihre Produkte marktreif sind. Aber mit dem Markteintritt sollte die "Black Box" geöffnet und den Kunden Offenheit und Transparenz geboten werden. Diese Informationen erst erlauben es älteren Wohneigentümern sich ihrer Bedürfnissen zu vergewissern und sinnvolle Entscheidungen zu treffen. Erst ein breites Informationsangebot und ggf. eine öffentliche Diskussion können gerade die Personen auf den Nutzen von Lifetime Mortgages aufmerksam machen, die am meisten von diesen Produkten profitieren können. Hierbei ist auch die Politik gefordert, sich frühzeitig über die eigene Rolle bewusst zu werden und dies klar und deutlich allen Beteiligten mitzuteilen. Es wäre gerade für dei älteren Wohneigentümer - als Nutznießer des Immobilienverzehrs - bedauerlich, wenn durch eine Überregulierung die Marktentwicklung gehemmt würde.

 
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